월세 80만원 세액공제 144만원 vs 전세대출 1억·1억5천만원, 금리 몇 %부터 전세가 유리할까?

 월세 80만원을 내는 직장인이라면 전세대출로 이사하는 것이 주거비를 줄이는 방법일 수 있어요. 하지만 연말정산에서 월세 세액공제를 받는다면 단순히 월세 80만원과 전세대출 이자만 비교해서는 정확한 결론을 내리기 어려워요.

월세 80만원은 연간 960만원이지만 세액공제 144만원을 전액 활용하면 실제 연간 부담은 816만원으로 낮아져요. 반면 전세는 대출이자 외에도 보증료, 추가 자기자금의 기회비용, 이사비가 발생해요.

2026년 적용 세법을 기준으로 세액공제 활용액이 0원·72만원·144만원일 때 전세대출 손익분기 금리를 계산하고, 2년과 4년 거주에 따른 차이까지 비교해 볼게요.

1. 월세 세액공제율과 실제 절세액의 차이

2026년 귀속 월세액 세액공제는 총급여 8,000만원 이하인 근로자에게 적용되며, 총급여 5,500만원 이하이면 17%, 초과하면 15%가 적용돼요. 연간 공제대상 월세액 한도는 1,000만원이에요.

월세 80만원을 12개월 납부했다면 공제대상 금액은 960만원이에요.

연간 세액공제 가능액 = 960만원 × 적용 공제율

소득구간별 월세 세액공제 비교

총급여	공제율	연간 공제 가능액
4,500만원	17%	163만2,000원
6,000만원	15%	144만원
9,000만원	대상 제외	0원

단, 총급여 외 종합소득금액 기준도 충족해야 해요. 무주택 세대 요건, 임차주택 규모 또는 기준시가, 전입신고와 계약서 주소 일치 등도 확인해야 해요.

특히 163만2,000원이나 144만원은 법정 계산액이지 모든 근로자가 실제로 돌려받는 금액은 아니에요. 다른 세액공제 등을 적용한 뒤 공제할 세금이 부족하다면 실제 절세액은 줄어들 수 있어요.

예를 들어 연봉 4,500만원 근로자의 월세공제 적용 직전 남은 세액이 100만원이라면 월세 세액공제로 줄일 수 있는 세금은 최대 100만원이에요. 반면 연봉 6,000만원 근로자에게 충분한 세액이 남아 있다면 144만원을 전액 활용할 수 있어요.

2. 세액공제 활용액에 따른 월세 실질 부담

월세 80만원의 2년간 현금 지출은 1,920만원이에요. 여기에서 실제 세액공제 활용액을 빼야 전세와 비교할 수 있어요.

월세 세액공제 활용액별 주거비

연간 실제 절세액	연간 순부담	2년 순부담
0원	960만원	1,920만원
72만원	888만원	1,776만원
144만원	816만원	1,632만원
163만2,000원	796만8,000원	1,593만6,000원

같은 집에서 같은 월세를 내더라도 144만원을 전액 활용하는 근로자는 공제를 받지 못하는 사람보다 2년간 288만원 적게 부담하는 셈이에요.

따라서 전세로 옮길 때 절약할 수 있는 금액도 그만큼 작아져요. 이 차이가 전세대출의 손익분기 금리를 바꾸는 핵심 변수예요.

3. 전세대출 1억·1억5,000만원의 실제 이자 부담

전세대출은 만기일시상환 방식으로 원금이 유지되고, 금리도 비교기간 동안 변하지 않는다고 가정할게요. 원금은 만기에 갚아야 할 부채이므로 이자와 구분해 계산해요.

연간 대출이자 = 대출원금 × 연이율

전세대출 금리별 이자 비교

대출금액	연 3%	연 4%	연 5%
1억원	300만원	400만원	500만원
1억5,000만원	450만원	600만원	750만원

1억원을 연 4%로 빌리면 연간 이자는 400만원이에요. 월세 세액공제 144만원을 전액 활용한 사람의 연간 순월세 816만원보다 416만원 적어요.

반면 1억5,000만원을 연 5%로 빌리면 연간 이자가 750만원으로 늘어나요. 같은 기준의 순월세와 차이는 연간 66만원뿐이에요.

전세보증료와 추가 자기자금의 기회비용을 반영하면 이 66만원은 쉽게 사라질 수 있어요.

4. 보증료와 자기자금을 포함한 2년 총비용

정확한 비교를 위해 다음과 같은 가상 조건을 설정할게요.

• 기존 월세보증금 1,000만원

• 전세대출 외 추가 자기자금 5,000만원

• 추가 자기자금의 세후 예금수익률 연 2.5%

• 전세대출 관련 보증료 등 연간 20만원

• 전세 이사·중개보수 등 일회성 비용 150만원

• 기존 월세 유지에 따른 추가 계약비용 0원

보증료와 이사비는 실제 확정 금액이 아니라 비교를 위한 가정이에요. 반환보증 가입비, 대출보증료, 중도상환수수료 등은 계약별로 달라질 수 있어요.

추가 자기자금 5,000만원의 연간 기회비용은 125만원이에요. 기존 월세보증금 1,000만원도 자금이 묶여 있지만 두 선택지에 공통으로 들어가는 부분이므로 차액만 계산했어요.

2년 전세 총비용 = 대출이자 2년분 + 보증료 40만원 + 자기자금 기회비용 250만원 + 초기비용 150만원

2년 전세 총비용 비교

대출금액·금리	2년 총비용	순월세 1,632만원 대비
1억원·3%	1,040만원	592만원 절감
1억원·4%	1,240만원	392만원 절감
1억원·5%	1,440만원	192만원 절감
1억5,000만원·3%	1,340만원	292만원 절감
1억5,000만원·4%	1,640만원	8만원 추가
1억5,000만원·5%	1,940만원	308만원 추가

1억원을 연 4%로 빌린다면 초기비용까지 포함해도 2년간 392만원을 아낄 수 있어요. 반면 1억5,000만원을 연 5%로 빌린다면 전세가 오히려 308만원 불리해져요.

이 계산은 전세대출 원리금 상환액 소득공제에 따른 추가 절세효과를 제외한 금액이에요. 해당 공제를 실제로 받을 수 있다면 전세의 순비용은 더 낮아질 수 있어요.

5. 세액공제액에 따라 달라지는 손익분기 금리

전세대출 손익분기 금리는 월세와 전세의 2년 총비용이 같아지는 금리예요.

손익분기 금리 = (2년 순월세 − 전세 부대비용 440만원) ÷ (대출원금 × 2년) × 100

앞서 설정한 자기자금과 비용 조건을 그대로 적용하면 다음과 같아요.

실제 세액공제액별 손익분기 금리

연간 절세액	대출 1억원	대출 1억5,000만원
0원	7.40%	4.93%
72만원	6.68%	4.45%
144만원	5.96%	3.97%
163만2,000원	5.77%	3.85%

표의 금리보다 실제 승인금리가 낮으면 전세가 유리하고, 높으면 월세 유지가 유리해요. 단, 비교한 주거조건과 부대비용이 동일하다는 전제예요.

특히 대출 1억5,000만원에서는 월세 세액공제를 받지 못하는 사람의 손익분기 금리가 약 4.93%지만, 연간 144만원을 전액 공제받는 사람은 약 3.97%까지 내려가요.

세액공제 144만원의 가치는 대출 1억5,000만원 기준으로 손익분기 금리를 정확히 0.96%포인트 낮추는 효과가 있어요.

6. 자기자금과 거주기간에 따른 결과 변화

전세로 옮기면서 추가로 투입하는 자기자금이 많아질수록 전세의 경제적 이점은 줄어들어요.

예를 들어 자기자금 5,000만원의 세후 수익률이 2.5%가 아니라 3.5%라면 연간 기회비용이 125만원에서 175만원으로 증가해요.

이 경우 대출 1억5,000만원의 손익분기 금리는 약 0.33%포인트 더 낮아져요. 반대로 추가 자기자금이 적다면 전세가 유리해지는 금리 범위는 넓어져요.

거주기간도 중요한 변수예요. 초기비용 150만원을 2년 만에 회수하는 것과 4년에 걸쳐 나누어 부담하는 것은 차이가 커요.

거주기간별 전세 총비용

대출금액·금리	2년	4년
1억원·4%	1,240만원	2,330만원
1억5,000만원·4%	1,640만원	3,130만원
월세·연 144만원 공제	1,632만원	3,264만원

4년 거주는 월세와 전세 조건, 세액공제액, 금리가 유지되고 추가 갱신비용이 없다는 가정이에요.

1억5,000만원을 연 4%로 빌린 경우 2년에는 월세보다 8만원 불리하지만, 4년에는 134만원 유리해져요. 초기비용을 더 긴 기간에 나누어 부담하기 때문이에요.

해당 조건에서 연간 전세 반복비용은 745만원으로 순월세 816만원보다 71만원 낮아요. 초기비용 150만원을 회수하려면 약 2.11년이 필요해요.

7. 반전세와 전세대출 소득공제의 추가 변수

반전세는 전세대출을 줄이는 대신 월세 일부를 지급하는 방식이에요. 예를 들어 대출금 1억원에 월세 30만원을 내는 반전세라면 연 4% 금리 기준 대출이자 400만원과 월세 360만원이 발생해요.

연간 합계는 760만원이지만 월세 세액공제 대상이라면 세금 부담이 추가로 줄어들 수 있어요. 15%를 전액 활용하면 월세 부분에서 54만원의 절세효과가 생겨요.

다만 보증금 규모, 자기자금, 보증료, 초기비용을 다시 반영해야 하므로 월 납부액만으로 유불리를 판단해서는 안 돼요.

전세대출에는 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제도 있어요. 일정 요건을 충족하면 원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도 내에서 소득공제받을 수 있어요. 주택마련저축 공제와 한도를 공유해요.

예를 들어 연간 이자 400만원이 공제대상이라면 소득공제 계산액은 160만원이에요. 가정상 한계세율이 지방소득세 포함 16.5%이고 공제 효과를 전액 활용한다면 세금 감소액은 약 26만4,000원이에요.

이는 월세 세액공제와 달리 과세소득을 줄이는 방식이에요. 실제 적용 여부와 절세액은 대출기관, 차입·상환 요건, 다른 공제, 개인의 과세표준에 따라 달라져요.

전세보증금 반환 위험도 별도로 판단해야 해요. 보증금은 정상 반환된다면 소비된 비용이 아니지만, 반환 지연이나 손실이 발생하면 계산한 이자 절감액보다 훨씬 큰 부담이 생길 수 있어요.

8. 결론: 소득구간별 전세 전환 판단 기준

월세 세액공제를 전액 활용하는 근로자는 전세대출 금리가 충분히 낮아야 이사비용까지 회수할 수 있어요. 반면 공제를 받지 못하는 근로자는 월세 실질 부담이 높기 때문에 상대적으로 높은 대출금리에서도 전세가 유리할 수 있어요.

앞서 가정한 2년 거주·추가 자기자금 5,000만원 조건에서 연봉 4,500만원 근로자가 17% 공제를 전액 활용한다면 대출 1억5,000만원의 손익분기 금리는 약 3.85%예요. 연봉 6,000만원 근로자가 144만원을 전액 활용한다면 약 3.97%, 연봉 9,000만원 근로자가 월세공제를 받지 못한다면 약 4.93%예요.

최종 결정 전에는 실제 월세 세액공제 활용액, 전세대출 승인금리, 추가 자기자금, 보증료, 이사비, 예상 거주기간을 확인해야 해요. 전세대출 소득공제 가능 여부와 보증금 반환 안전성까지 확인해야 비로소 월세 유지와 전세 전환 중 실질적으로 유리한 선택을 할 수 있어요.

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